Ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn der Mieter die Kautionsbürgschaft nicht erbringt? Nein, sagt der BGH.

Wer eine Wohnung mietet, der muss dem Vermieter eine Sicherheitsleistung erbringen. Das geschieht oft durch Zahlung eines Geldbetrages, der berühmten Kaution. Doch auch eine selbstschuldnerische Bürgschaft kommt als Mietsicherheit in Frage. Allerdings zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) jetzt einen wichtigen Unterschied zwischen beiden Lösungen auf.

Karlsruhe. Wenn ein Mieter mit der Kaution um einen Betrag in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist, kann der Vermieter fristlos kündigen. Das regelt der § 569 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dieses Recht zur außerordentlichen Kündigung greift aber nur bei einer als Geldbetrag gezahlten Kaution wie der sogenannten Barkaution. Für eine Sicherheitsleistung per Bankbürgschaft gilt die Regelung nicht. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 14.5.2025, Az.: VIII ZR 256/23).

Anlass zu dem Urteil war ein Fall aus Frankfurt am Main: Eine Vermieterin hatte dort im Januar 2020 eine Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz vermietet. Mit dem Mieter vereinbarte sie eine monatliche Nettokaltmiete von 1.950 Euro sowie eine Betriebskostenpauschale von monatlich 250 Euro. Außerdem verpflichtete der Mietvertrag den Mieter dazu, eine Mietsicherheit in Höhe von 4.400 € zu leisten. Die Sicherheitsleistung sollte demnach spätestens zur Übergabe der Wohnung als unbefristete, selbstschuldnerische Bankbürgschaft vorliegen.

So kam es aber nicht: Die Vermieterin übergab dem Mieter die Wohnungsschlüssel letztlich, obwohl dieser die Bürgschaft nicht erbracht hatte – der Mieter hatte ihr angekündigt, das noch zu tun. Tat er aber nicht. Am 11. Mai kündigte die Vermieterin dem Mieter fristlos, hilfsweise ordentlich wegen der nicht erbrachten Mietsicherheit. Anschließend reichte sie eine Räumungsklage gegen den Mieter ein. Die Klage hatte sowohl vor dem Amtsgericht Frankfurt als auch vor dem örtlichen Landgericht Erfolg.

Fristlose Kündigung wegen Kautionsverzug gilt nicht bei Bürgschaft

Doch der Fall landete vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Die Bundesrichter kassierten das Urteil der Vorinstanz ein und verwiesen den Fall an die Vorinstanz zurück. Sie verwiesen auf den exakten Wortlaut des Gesetzestextes. Dort steht geschrieben, dass ein wichtiger Grund, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt, dann vorliegt, „wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.“

Demnach ist eine Sicherheitsleistung gemeint, die in Form eines teilbaren Geldbetrages erbracht wird, so wie es bei einer Barkaution bzw. vergleichbaren Zahlung der Fall ist. Im vorliegenden Fall war aber eine Sicherheitsleistung in Form einer Bürgschaft gemeint – eine Bürgschaft ist jedoch kein teilbarer Geldbetrag. Schließlich fließt in dem Moment, wo die Bürgschaft gestellt wird, gar kein Geld; der Bürge muss erst Geld zahlen, wenn der Vermieter auf die Sicherheitsleistung zugreifen muss.

BGH schwächt Mietsicherheit per Bürgschaft

Daraus folgerten die Bundesrichter, dass das Recht zur außerordentlichen Kündigung wegen nicht gestellter Mietsicherheit nach dem § 569 BGB nicht auf Bürgschaften anwendbar ist. Schutzlos sei ein Vermieter bei einer Sicherheitsleistung per Bürgschaft trotzdem nicht, betonte der BGH: Ihm steht in diesem Fall immer noch ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1 BGB zu. Dort sind die allgemeinen Bedingungen für außerordentliche Kündigungen im Mietverhältnis definiert.

Allerdings müssen verschiedene Voraussetzungen gegeben sein, damit nach dieser Vorschrift fristlos gekündigt werden kann. Dabei haben die Gerichte die genauen Umstände des Einzelfalls zu prüfen. Ein Vermieter kann sich deshalb nie ganz sicher sein, dass dabei nicht auch zugunsten des Mieters entschieden werden könnte. Insofern schwächt das Urteil die Mietsicherheit per Bürgschaft: Für Vermieter bietet nach diesem Urteil die Barkaution, typischerweise per Kautionskonto angelegt, ein höheres Maß an Sicherheit.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

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