Müssen Mieter beim Auszug die Dübellöcher verfüllen?

Über die Frage, ob der Mieter beim Auszug Schönheitsreparaturen leisten muss, ist schon viel gestritten worden. Es gibt viele Urteile dazu und der Bundesgerichtshof hat bestimmte Klauseln für unwirksam erklärt. Aber, ganz egal, ob der Mieter wirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wurde oder nicht: Bestimmte Eingriffe in die Bausubstanz muss er immer rückgängig machen. Auch Dübellöcher?

Über die Frage, ob der Mieter beim Auszug Schönheitsreparaturen leisten muss, ist schon viel gestritten worden. Es gibt viele Urteile dazu und der Bundesgerichtshof hat bestimmte Klauseln für unwirksam erklärt. Aber, ganz egal, ob der Mieter wirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wurde oder nicht: Bestimmte Eingriffe in die Bausubstanz muss er immer rückgängig machen. Auch Dübellöcher?

Wuppertal. Mieter müssen beim Auszug aus der Wohnung grundsätzlich die Dübellöcher in den Wänden verfüllen – unabhängig davon, wie viele Löcher es in der Wohnung gibt. Das gilt auch dann, wenn der Mieter nicht wirksam zur Renovierung nach Mietende verpflichtet wurde. Dieser Ansicht ist zumindest das Landgericht Wuppertal, wie eine Entscheidung aus diesem Sommer zeigt (Urteil vom 16.07.2020, Az.: 9 S 18/20).

Auch knallige Latexfarben an der Wand muss der Mieter nach Ansicht des Wuppertaler Gerichts entfernen. Bei Unterlassung steht dem Vermieter Schadensersatz zu. Eine Revision wurde nicht zugelassen. Das Urteil fiel im Streit um den Auszug der Mieter aus einer Wohnung im Amtsgerichtsbezirk Mettmann. Die Mieter hatten von 2005 bis 2017 in der Wohnung gewohnt und in dieser Zeit sage und schreibe 126 Löcher in die Wände gebohrt.

Wohnung glich einem bunten Schweizer Käse

Beim Einzug der Mieter war seinerzeit in einem Anhang zum Mietvertrag schriftlich festgehalten worden, dass die Wohnung vollständig renoviert übergeben wird, mit Raufaser an Decken und Wänden. Bei Auszug sei die Wohnung mit weiß gestrichenen Wänden zurückzugeben. Die Mieter strichen die Wände allerdings in knallbunten Latexfarben und gaben sie auch so zurück, die Dübellöcher verfüllten sie auch nicht.

Der Vermieter rügte das und räumte eine Frist von einer Woche ein, um die Mängel zu beseitigen. Die Mieter ließen die Frist verstreichen, woraufhin der Eigentümer einen Maler mit den Arbeiten beauftragte. Die Kosten dafür wollte er gegen Restforderungen der Mieter aus dem Mietverhältnis aufrechnen (darunter die Kaution, ein Nebenkostenguthaben und versehentlich zu viel geleistete Mietzahlungen). Die Mieter klagten dagegen, unterlagen aber vor dem Landgericht.

Bohrlöcher sind immer zu verfüllen

Der Vermieter durfte die Malerkosten gegen die Forderungen der Mieter aufrechnen, befand das Wuppertaler Landgericht. Zwar waren die Mieter in diesem Fall nicht verpflichtet, beim Auszug Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Eine Klausel, die den Mieter zur Rückgabe der Wohnung mit weißen Wänden verpflichtet, macht nämlich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die Verpflichtung zur Schönheitsreparatur insgesamt unwirksam, weil sie die Mieter unangemessen einengt (BGH-Beschluss vom 14.12.2010, Az.: VIII ZR 198/10).

Deswegen durfte der Vermieter den Mietern auch nicht jene Kosten aufrechnen, die für die normalen Schönheitsreparaturen angefallen wären. Die Kosten für das Verfüllen der Dübellöcher und die Entfernung der Latexfarben durfte er nach Ansicht des Landgerichts aber sehr wohl in Rechnung stellen. Denn: Substanzverletzungen an der Mietsache müssen Mieter beim Auszug immer rückgängig machen, unabhängig davon, ob sie wirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wurden oder nicht.

Vermieter stand Schadensersatz zu

So müssen etwa Einbauten oder Umbauten zurückgebaut werden. Aber auch Bohrlöcher sind nach Ansicht des Wuppertaler Landgerichts als solche Substanzverletzungen einzustufen, und zwar unabhängig von ihrer Anzahl. Ähnlich sah die Kammer es bei den Latexfarben: Die Mieter durften die Wände damit dekorieren, mussten sie dann aber auch in einen Zustand zurückversetzen, bei dem für den Vermieter normale Schönheitsreparaturen zur Weitervermietung ausgereicht hätten.

Das Gericht schätzte die zusätzlichen Kosten, die dem Vermieter entstanden waren, mit Hilfe eines Sachverständigen Zeugen auf 50 % der Malerrechnung und kürzte den Anspruch der Mieter auf Rückzahlungen des Vermieters entsprechend um mehr als 800 Euro. Für den Mietausfall, der während der Zeit der Malerarbeiten anfiel, konnte der Vermieter dagegen keinen Schadensersatz erstreiten. Da die Mieter nicht zur Renovierung verpflichtet waren, hätte der Malereinsatz ohnehin stattfinden müssen und mithin den Einzug neuer Mieter verzögert, stellte das Landgericht fest.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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