Deutsche Metropolen: Immobilienpreise enteilen den Einkommen

Eine Eigentumswohnung in der Großstadt: Ein Traum, der für immer breitere Bevölkerungsschichten in den deutschen Metropolen zunehmend unerschwinglich wird. Weil zu wenig neu gebaut wird, sind die Kaufpreise für Immobilien in den letzten fünf Jahren viel stärker gestiegen, als die Medianeinkommen der Stadtbevölkerung. Immerhin: In NRW ist der Effekt noch am geringsten.

Man wohnt in Köln nicht überall so teuer, wie in den berühmten Kranhäusern. Im Vergleich mit anderen deutschen Metropolen ist es am Rhein sogar recht günstig - aber für Normalverdiener trotzdem nicht mehr erschwinglich.

Eine Eigentumswohnung in der Großstadt: Ein Traum, der für immer breitere Bevölkerungsschichten in den deutschen Metropolen zunehmend unerschwinglich wird. Weil zu wenig neu gebaut wird, sind die Kaufpreise für Immobilien in den letzten fünf Jahren viel stärker gestiegen, als die Medianeinkommen der Stadtbevölkerung. Immerhin: In NRW ist der Effekt noch am geringsten.

Düsseldorf. In Deutschlands Metropolen sind die Kaufpreise für neue Wohnimmobilien in den letzten fünf Jahren sehr viel stärker gestiegen als die Medianeinkommen der Stadtbewohner. Wohneigentum in einer der Top-5-Städte ist damit für Normalverdiener kaum noch erschwinglich. Zu diesem Ergebnis kommt eine Untersuchung des Portals Immoverkauf24, über welche der Focus jüngst berichtete.

Die Macher der Studie verglichen die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse aus den Jahren 2015 bis 2019 mit den amtlichen Zahlen zum Median der monatlichen Bruttoarbeitsentgelte. Am stärksten zeigt sich der Effekt demnach in München. Ein Neubau kostete dort im Jahr 2019 im Schnitt 8.650 Euro pro Quadratmeter. Das sind 37 Prozent mehr als noch 2015. Zur Veranschaulichung: Eine 80-Quadratmeter-Neubauwohnung an der Isar kostet damit durchschnittlich 692.000 Euro, für 116 Quadratmeter ist dann schon eine Million fällig.

Monatsbrutto reicht in München nur für einen halben Quadratmeter

Zugleich verdienen die Münchner zwar vergleichsweise gut: 4.470 Euro Monatsbrutto waren es 2019. Der Anstieg seit dem Jahr 2015 lag aber nur bei 13 Prozent und damit unter dem Anstieg der Immobilienpreise. Wohneigentum an der Isar ist also für noch mehr Menschen unerschwinglich geworden. Für einen ganzen Brutto-Monatslohn bekommt der Durchschnittsmünchner gerade mal einen halben Quadratmeter Wohnfläche (es sind genau 5.200 Quadratzentimeter; ein Quadratmeter hat 10.000 Quadratzentimeter).

Die zweitgrößte Differenz zwischen Einkommen und Kaufpreisen zeigt sich in Berlin. In der Bundeshauptstadt sind Neubauwohnungen in den letzten fünf Jahren um rekordverdächtige 60 Prozent teurer geworden. Der Quadratmeter kostete 2019 stolze 6.331 Euro. Das ist zwar weniger als in München: Für eine halbe Million bekommt man an der Spree schon knappe 80 Quadratmeter. Der Medianberliner verdiente 2019 aber auch nur 3.383 Euro im Monat – trotz einer Aufholjagd von 14 Prozent in den letzten fünf Jahren.

Frankfurt: Eine halbe Million für 72 Quadratmeter

Von diesem Monatseinkommen kann sich ein Berliner in seiner Heimatstadt gerade mal 5.300 Quadratzentimeter Wohnfläche im Neubau leisten. Den stärksten Anstieg der Immobilienpreise gab es dagegen in Frankfurt am Main. Um 62 Prozent legten die Preise in der Bankenmetropole in den vergangenen fünf Jahren zu, 6.970 Euro kostete 2019 ein Quadratmeter Neubauwohnung. Immerhin verdienen die Einwohner ziemlich gut, 4.431 Euro Monatsbrutto waren es 2019 im Median – allerdings bedeutet das seit 2015 auch nur ein Plus von 10 Prozent.

Dafür kann ein Frankfurter sich 6.400 Quadratzentimeter Wohnung im Monat kaufen. Für eine halbe Million muss man sich am Main mit 72 Quadratmetern begnügen. In Hamburg ist eine Neubauwohnung dagegen noch ein bisschen günstiger: Für 6.523 Euro ist der Quadratmeter im Schnitt zu haben. Allerdings macht auch das einen Preisanstieg von 32 Prozent in fünf Jahren aus, während das Bruttomedianeinkommen nur um 10 Prozent auf 3.820 Euro kletterte. So kann sich ein Hamburger daheim an Elbe und Alster von seinem Monatsbrutto ganze 5.900 Quadratzentimeter Wohnfläche leisten. Für eine halbe Million sind gute 76 Quadratmeter drin.

Günstigste Metropole: Auch Köln für Normalverdiener zu teuer

Gegenüber solchen Zahlen wirken die Verhältnisse in Köln fast schon moderat. Mit 4.905 Euro pro Quadratmeter war eine Neubauwohnung in der Domstadt im Jahr 2019 weit günstiger als in Hamburg, München oder Frankfurt. Das entspricht einem Preisanstieg von 30 Prozent – weniger als in allen anderen untersuchten deutschen Metropolen. Zugleich verdienen die Kölner mit – im Median – 3.881 Euro immerhin mehr, als die Berliner. Mit neun Prozent hatten die Rheinländer aber auch die geringste Einkommenssteigerung in den letzten fünf Jahren.

Dennoch: Mit 7.900 Quadratzentimetern sind die Kölner von den Bewohnern der deutschen Metropolen am nächsten daran, für ein Monatsbrutto wenigstens einen Quadratmeter Wohnfläche kaufen zu können. Wer eine halbe Million Euro in die Hand nehmen kann, bekommt in Köln im Schnitt schon gut 100 Quadratmeter dafür. Allerdings: Auch wenn Köln in diesem Vergleich noch die Metropole mit den erschwinglichsten Wohnungen ist: Für Normalverdiener ist auch eine 100-Quadratmeter-Wohnung für eine halbe Million keine realistische Option.

Eigentümer und Mieter sind auf mehr Neubau angewiesen

„Damit Wohneigentum für Normalverdiener in unseren Großstädten wieder erschwinglicher wird, hilft nur eins: Mehr Neubau“, stellt Erik Uwe Amaya fest. Der Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland Westfalen weiß: „Gerade die Stadt Köln kommt mit dem Neubau von Wohnungen allerdings kaum voran. Es müssen mehr Baugrundstücke ausgewiesen werden. Solange es daran mangelt, kann eben auch nicht mehr gebaut werden.“ Berlin, Frankfurt und München zeigten, wo die Reise hingehe, wenn die Trendwende beim Neubau ausbleibe.

„Eine solche Entwicklung ist nicht nur für selbstnutzende Eigentümer ein Problem, sondern auch für Mieter“, rechnet Amaya vor. Wer 500.000 Euro für eine 100 Quadratmeter große Wohnung ausgibt, muss eine Nettokaltmiete von 13,89 Euro im Monat erzielen, wenn sich die Wohnung binnen 30 Jahren amortisieren soll. Vorausgesetzt, man ist bereit, für die ersten 30 Jahre auf jegliche Rendite zu verzichten. Wer zumindest einen Inflationsausgleich von 2 Prozent einkalkuliert, kommt schon auf eine Nettokaltmiete von 14,16 Euro.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

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